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        【居间合同纠纷案例】天竹居事务所与黄立群居间合同纠纷案

    【案情简介】

    上诉人(原审原告):上海天竹居房地产经纪事务所(以下简称天竹居事务所)

    被上诉人(原审被告):黄立群

    上海市清涧路系争房屋原所有权人为案外人童某某。2006年8月23日,经天竹居事务所中介,黄立群与童某某签订《上海市房地产买卖合同》,约定房屋转让价为人民币555000元,买卖双方按成交总价的1%交纳中介费,天竹居事务所也在该合同上盖章。

    2006年8月30日,黄立群之子黄某某与童某某、案外人上海民祥房地产经纪有限公司桃浦路分公司(以下简称民祥房产公司)就系争房屋签订《上海市房地产居间合同》,同日签订《上海市房地产买卖合同》。2006年9月22日,系争房屋产权登记在黄某某名下,黄某某向民祥房产公司支付了中介费。

    后天竹居事务所以居间服务成功,系争房屋产权已过户至黄立群之子黄某某名下为由,起诉至法院,请求判令黄某某支付中介费5550元。

    一审法院,依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国合同法》第四百二十四条、第四百二十六条之规定,判决如下:黄某某应于本判决生效之日起十日内给付上海天竹居房地产经纪事务所中介费人民币1000元。

    天竹居事务所不服一审判决,提起上诉称,通过其中介已促成黄立群与童某某签订《上海市房地产买卖合同》,约定中介费为房价的1%,现天竹居事务所已居间成功,依法有权收取约定的中介费,故要求撤销原审判决,依法改判支持天竹居事务所原审中的诉请。

    黄立群辩称,其签的《上海市房地产买卖合同》是空白的,天竹居事务所未促成黄立群与童某某房屋买卖交易成功,天竹居事务所无权主张房价1%的中介费。

    【裁判要点】

    二审法院认为,2006年8月23日经天竹居事务所中介,黄立群与童某某签订《上海市房地产买卖合同》后未实际履行,系争房屋买卖交易未成功,之后黄立群之子黄某某另行通过中介与童某某重新签订《上海市房地产买卖合同》并办理了产权过户,原审法院在2006年8月23日的《上海市房地产买卖合同》仅约定中介费数额,但无法确定双方权利义务及违约责任承担的情况下,结合本案实际情况,并考虑天竹居事务所实际提供的服务,酌情确定黄立群应支付中介费的数额并无不妥,对原审法院的判决本院予以维持。现天竹居事务所以其居间服务成功为由,要求黄立群支付5550元中介费理由不能成立,本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。

    【争议焦点】

    本案天竹居事务所的报酬请求权是否成立?其居间报酬如何确定?

    【法理评析】

    本案是典型的居间人报酬请求权纠纷,居间人报酬请求权纠纷是实践中比较常见的居间合同纠纷。因为居间人只有在居间成功即促成合同成立的情况下,才有权请求委托人支付报酬,因此,“促成合同成立”的标准直接影响居间人报酬请求权的成立。可见,对“促成合同成立”的准确认定,是解决本案焦点问题的关键。

    司法实践中,判断“促成合同”成立的标准主要有;1、看委托人与相对人是否成立合同关系;2、看居间人的居间活动是否为合同的成立起到促进作用,例如提供便利、降低难度、加快进度等。

    根据上述标准,本案中,2006年8月23日经天竹居事务所中介,黄立群与童某某签订《上海市房地产买卖合同》,是当事人双方真实意思表示,虽然该合同没有具体约定当事人的权利义务、违约责任等内容,但是这些内容并不是合同成立的必要条件,因此该合同依法成立。该合同约定了中介费,说明合同当事人对天竹居事务所中介服务的认可,天竹居事务所在此合同订立过程中发挥了媒介作用,,履行了居间人应尽的居间义务。

    综上,足以认定天竹居事务所“促成合同成立”,根据《合同法》第四百二十六条之规定,天竹居事务所的居间报酬请求权成立。特别说明的是报酬请求权的成立仅要求合同成立,不要求合同生效及履行。合同是否有效、合同是否切实履行均不影响居间报酬请求权的成立。

    实践中,居间合同当事人一般都明确约定居间人的报酬数额,常见的居间报酬名目有“中介费”、“代理费”等等。本案中,黄立群与童某某于2006年8月23日签订的《上海市房地产买卖合同》约定房屋转让价为人民币555000元,买卖双方按成交总价的1%交纳中介费。根据此约定内容,中介费为5550元,居间报酬数额确定,且支付报酬的义务人为买卖双方。

    本案一审法院认为,黄立群与童某某于2006年8月23日签订的《上海市房地产买卖合同》仅约定中介费数额,因此,无法确定双方权利义务及违约责任承担,遂并结合本案实际情况,并考虑天竹居事务所实际提供的服务,酌情确定黄立群应支付中介费的数额1000元。法律界认为,法院的这一做法脱离了本案的实际情况,且适用法律不当。

    根据《合同法》第四百二十六条有关“因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬”的规定,结合上述合同约定内容,足以确定黄立群应支付的居间报酬为中介费5550元的一半即2775元。

    【法律风险提示及防范】

    法律界网站提示:居间合同为有偿合同,但居间人只有在促成合同成立的情况下,才可以请求委托人支付居间报酬。为了避免产生居间报酬请求权纠纷,居间合同当事人应明确约定居间报酬的数额、支付条件等内容,法律界建议,当事人订立书面居间合同,具体约定权利义务内容及违约责任。

    【法条链接】

    1、《合同法》

    第四百二十四条 居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

    第四百二十六条 居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。对居间人的报酬没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,根据居间人的劳务合理确定。因居间人提供订立合同的媒介服务而促成合同成立的,由该合同的当事人平均负担居间人的报酬。

 

   

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