太原合同纠纷律师

　　审判长：

　　受委托人的委托，安徽润天律师事务所指派李传平律师出庭，开庭前代理人调查基本案情，阅读相关材料和法庭调查，现根据事实和法律发表原告某管理处诉合肥某物业发展有限责任公司合资、合作开发房地产合同纠纷一案现提出如下的代理意见：

　　一、原告要求解除合同的诉讼请求不合法。

　　1、解除合同诉讼请求本身不合法，合同的单方解除权属形成权，非诉权，不应作为诉讼请求。

　　2、根据合同法第九十六条“　当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”解除合同要有通知程序，所以要求直接解除违反合同解除的程序。

　　3、原告解除合同的实体也不符合约定。

　　⑴建房合作合同第六条双方的权利义务10款约定在施工过程中，如因乙方人为因素导致工程逾期三个月不能按期完工，所造成的一切损失均由乙方承担；如工程逾期六个月，甲方依法享有解除权。现该工程没有施工，即不符合约定的甲方单方解除合同的条件。

　　⑵现土地被拍卖是事实，造成合同无法实现，但原告作为合同的一方理应承担运营中的风险。如果原告行使法定解除权，那么要证明被告根本违约，原告没有证据证明被告已达根本违约。

　　二、该合作建房合同为无效合同，所以原告的诉讼请求不合法。

　　2004年11月8日原、被告双方签订合作建房合同第四条约定“甲方（指原告）同意提供依现状上述第二条所指的地块的土地使用权，乙方同意按本合同约定提供全部建房资金。”根据《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十六条　“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，以划拨土地使用权作为投资与他人订立合同合作开发房地产的，应当认定合同无效。

　　但起诉前已经办理批准手续的，应当认定合同有效。原被告双方签订合作建房时，合同中土地为划拨所以合同无效。” 根据合同法58条如果合同被认定为无效，双方根据各自过错承担相应的责任。

　　《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条　合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。

　　1、如果认定为土地使用权转让合同，根据关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十一条“土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。”即使认定为土地使用权转让合同仍然无效。

　　2、即使土地使用权转让合同作为有效，那么只是针对土地使用权转让合同部分有效，其他部分无效。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》　第二十三条 土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。那么土地转让，那么土地的建筑物随之转让。

　　三、原告要求被告赔偿原告因被告违约造成的租金损失4858581.56元没有法律依据和事实依据。

　　因为赔偿损失是违约责任的一种补偿方式，这种损失在违约方违约造成守约方的损失，而原告现要求的租金损失在合同没有违约的情况下也会发生，那它不应是违约所造成的损失，只是合同履行过程的必然损失，所以这不能成为被告的一种违约责任。

　　另外损失的计算方法没有事实的依据，土地性质不但是划拨而且用途是住宅，应不得经营租赁。对外出租的合同合法性和相关性都有问题。

　　四、临时安置补助费计算不合理，原土地使用性质为划拨，用途是住宅，应不得经营租赁，不应商业用房计算。

　　根据合肥市城市房屋拆迁管理办法第二十八条　实行产权调换的，可以对被拆迁人实行一次性安置或过渡性安置方式。

　　采取自行过渡安置的，过渡期内由被拆迁人或房屋使用人自行解决临时住房，拆迁人按规定支付临时安置补助费。住宅过渡期不得超过18个月，非住宅过渡期不得超过30个月，逾期未安置的，自逾期之月起不满12个月的，临时安置补助费增加100％；超过12个月以上的，临时安置补助费增加200％。

　　30*（2604.95+1136.24）*7+12*（2604.95+1136.24）*14+4*（2604.95+1136.24）*21=（210+168+84）（2604.95+1136.24）=1728429.78元

　　事业单位，是指国家为了社会公益目的，由国家机关举办或者其他组织利用国有资产举办的，从事教育、科技、文化、卫生等活动的社会服务组织。

　　五、被告取得土地使用权是合法的，与原告没有任何关系。

　　根据合肥市人民政府的《关于曙光新村旧房改造甲区一期项目规划土地问题的复函》中要求本案中合同中的该块土地由市土地储备中心以招拍挂的方式处置。被告在2006年4月25日与合肥市国土资源局签订了《国有土地使用权出让合同》，并且支付合同约定的土地出让金，在2006年10月8日合法取得了该块土地的《国有土地使用权证》。

　　根据合同的相对性，现在要求被告返还土地使用权没有法律依据。原被告双方签订的《合作建房合同》中建房土地的使用权已经因为其他公司与被告的纠纷案件被合肥市中级人民法院依法要求查封拍卖，所以原告要求返还该块土地的使用权已经事实不能。

　　以上为本案代理人的代理意见，请法院予以考虑。

　　本案为合肥市中级人民法院2010年标的额最大的商事案件，标的额为1.2亿元，最后法院判决结果被告赔偿275万元，双方均未上诉。