太原合同纠纷律师

　　房价攀升 二手房纠纷水涨船高( 来源:人民法院报 2009-11-13 10:49:23)二手房交易过程中，面对扶摇直上的房价，虽已收取定金甚至全部购房款，但利益驱使，售房人往往反悔毁约引起纠纷，近年来法院受理的这类案件呈大幅攀升之势。其中，很多买房者提出解除合同的请求，同时要求售房人赔偿房屋升值部分的价款。日前，北京市朝阳区人民法院作出了两例判决，支持了买房者的赔偿请求，引起广泛关注。

　　房主反悔 被判赔偿差价 (北京)

　　2007年7月7日，刘女士通过中介北京金隅万嘉房地产公司，看中了一套位于朝阳区世贸国际公寓的商品房，并与房主祁女士签订了一份《北京市房屋买卖合同》。当天，刘女士支付了2万元定金，两天后又支付了38万元定金。

　　此后，刘女士要求祁女士交付该商品房，被祁女士以种种理由拒绝。

　　刘女士说，她发现是因房屋价格上涨迅速祁女士反悔才不想交房的，因此以祁女士违约为由将其告上法庭，要求祁女士继续履行合同，并配合办理相关产权变更手续。如果合同无法履行，则要求祁女士双倍返还定金80万元，赔偿居间代理费8万元，并赔偿损失194万余元。

　　庭审中，刘女士的代理人认为，房屋买卖合同无法履行完全是祁女士欺诈造成的。刘女士所购房屋面积是259平方米，签订合同时价格为每平方米1.65万元，而现在已经涨到每平方米2.4万元，祁女士应该赔偿刘女士购买同样位置、同等条件房屋的差价损失。

　　祁女士只同意退还定金，并表示“房屋还没办理产权手续，无法进行交易”。“中介公司隐瞒了交易价格，规避国家税收法律法规，故意偷逃税款，因此合同无效”。“真正的侵权方是中介公司，因中介公司的违规操作造成的刘女士的一切损失应向中介公司索赔，与我无关”。

　　祁女士的代理人还提出，双方签订的买卖合同侵犯了房屋共有人即祁女士儿子和丈夫的权益，这些理由均未得到法庭认可。

(北京)

　　合同法规定：收受定金的一方不履行约定的义务的，应当双倍返还定金;当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。

　　法院审理后认为，刘女士和祁女士签订房屋买卖合同后房屋价格明显上涨，房屋现价值与原买卖合同价款之差额，应为刘女士享有的合同履行后可以获得的利益。现因祁女士的违约行为导致合同不能继续履行，故对该可得利益应予赔偿。

　　关于赔偿的具体数额，朝阳法院向北京市价格认证中心咨询后得知，涉案房屋的市场单价已经为每平米1.7万元至2.2万元。法院在综合考虑同地区房屋的当前市场价格、双倍返还定金仍不足以弥补刘女士经济损失的情况后，确定房屋现价与原价的差额为50万余元。

　　今年2月2日，朝阳法院当庭判决解除双方的买卖合同，祁女士双倍返还刘女士定金80万元，赔偿50万余元，并赔偿刘女士已支付的居间服务费损失4万元。

　　毁约方式 不一而足 (北京)

　　此前的2007年12月18日，朝阳法院就曾判决过一起类似案件。崔先生于2003年以22.5万元的价格将位于望京的一套房屋卖给陈女士。在房价猛涨之后，崔先生设置障碍拒绝办理过户手续。法院一审判决解除双方的房屋买卖合同，崔先生退还陈女士定金1.6万元，并赔偿陈女士房屋差价款47.6万元。崔先生已提起上诉。

　　在全国，由于房价飙升，部分售房人以种种借口拒绝履约引发的诉讼也呈上升趋势。

　　据朝阳法院奥运村法庭何青叶法官介绍，2007年1月至11月，该庭共受理二手房买卖纠纷案件57件，案件上升率31.5%。中介市场不完善仍是二手房买卖纠纷频发的主要原因之一，“黑中介”、问题中介利用不合理的合同条款非法赚取差价，违规收取服务费、看房费，骗取定金等，使得交易者与中介公司的争议在二手房纠纷中占有很大比例。同时，因房价上涨售房人违约导致的纠纷案件有所增加。

　　而据2007年上半年广东省深圳市宝安区人民法院统计的数字，该院受理的二手房纠纷案件中，因售房人违约导致的纠纷更是占到了二手房纠纷案件总数的95.48%。

　　有的售房人发现房价涨幅迅猛，甚至已超过支付违约金的数额，宁愿赔偿违约金，或按合同约定双倍返还定金，也不肯将房屋过户，而是高价另卖。

　　为此，一些售房人挖空心思，不达目的不罢休。他们首先要求买房者加价，加价不成就想方设法毁约。朝阳法院民一庭法官俞里江向《法周刊》记者总结出售房人经常采取的几种毁约方式：

(北京)

　　第一，共有人称房屋买卖合同未经其同意，主张房屋买卖合同无效。

　　目前，我国的房屋所有权证对于共有人的记载不全面，是家庭共有房产，可能就登记在其中一人名下，签订合同时，共有人未签字，就容易发生共有人明知房屋买卖仍主张合同无效的情况。

　　第二，承租人主张行使优先购买权，要求确认房屋买卖合同无效。售房人与第三人串通，伪造与第三人存在承租关系的相应证据，由第三人诉至法院，要求确认房屋买卖合同无效。

　　第三，售房人以房屋存在抵押，房屋买卖未告知抵押权人为由主张房屋买卖合同无效。

　　第四，签订房屋买卖合同时，如果售房人尚未取得房屋所有权，就可能采取多种方式违约。比如第三人主张房屋的所有权归其所有，售房人仅是以其名义购房，导致售房人根本无法交付房屋，房屋买卖合同只能被迫解除。

　　第五，售房人以各种理由称对方违约，要求解除合同。

　　除此，还有称所售房屋是央产权，政策规定不允许出售;以卖房时为避税签署的是“黑白合同”为由，要求认定买卖合同无效等等，不一而足。

　　应对之策 提高违约成本 (北京)

　　二手房交易手续繁多，而由于一些中介机构的不规范操作和售房人的失信行为，经常引发纠纷甚至连环诉讼，买房者可谓防不胜防。

　　业内人士提醒二手房买家，签订房屋买卖合同前一定要调查了解房屋的产权来源、产权现状;签合同时更要“多留几手”，避免房价攀升卖家反悔，不仅要约定合同履行的程序、细节，还要把合同不能履行的违约责任约定清楚，并在合同中适当提高违约金额。

　　有关人士建议，还应在合同中增加对不诚信违约方的惩罚性条款，如售房人又将房屋卖给第三人并办理过户登记手续，导致原房屋买卖合同无效或者被撤销、解除的，买方可以请求返还已付的购房款及利息，并要求赔偿损失，损失范围包括房屋差价损失。

　　朝阳法院法官牛冬华也认为，二手房买卖中出现合同纠纷，区别于房产一级市场，购房人主要依据与售房人所签订的合同进行维权。如果在购房合同中对房产今后的收益没有明确约定，那么，购房人可以主张索要房屋差价。