太原合同纠纷律师

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》　　第十八条【办理房产证迟延的责任】　　由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房产证的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任。　　（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；　　（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；　　（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。　　合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期****利息的标准计算。　　本条是关于办理房产证迟延的责任的规定。　　本条司法解释所依据的法律条款是：《合同法》第107条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”《城市房地产开发经营管理条例》第33条规定：“预售商品房购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”　　不动产权属证书是享有不动产物权的证据。对内容真实、符合法定条件的物权，登记机关在办理登记后，应当给权利人颁发不动产权属证书。一旦发生产权的争议，权属证书可以用来作为确权的证据。不动产权属证书是对财产拥有或交易事实的确认，它原则上是公开的正式的法律文书，可供公众查阅，可起到向世人公开所有权的作用，故其具有直接表明所有权的能力。我国实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。在大多数城市，房地产产权登记实行土地与房屋分别登记制度，即一宗房地产要办理两本产权证书，一本是国有土地使用权证书，一本是房屋所有权证书。也有一些城市制作、颁发统一的房地产权证书。《城市房地产管理法》第62条也规定：“经省、自治区、直辖市人民政府确定，县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作的，可以制作、颁发统一的房地产证书，依照本法第60条的规定，将房屋的所有权和该房屋占用范围内土地使用权的确认和变更，分别载人房地产证书。”在国外立法中，对不动产的登记，包括地产与房产，一般均是由一个部门来统一管理。因为房地产分别登记体制，使得土地使用权与房屋所有权的权属分别登记于不同项下，归入不同档案之中，手续繁杂且重复，耗费人力、财力与时间，阻碍了房地产交易的迅捷，同时也妨害了房地产市场经济体制的建立。　　房地产产权登记作为现代房地产法律制度的基础，具有三个方面的功能：第一，产权确认功能，是指房地产产权登记具有的确认房地产的权属状态，承认并保护房地产与其权利人之间的法律支配关系的功能。经过登记的房地产权利受法律确认，由国家强制力予以保护，可以对抗权利人以外的任何主体的侵害；第二，公示功能，是指将房地产权利变动的事实向社会公开，用以标示房地产流转的过程和结果。这是为了维护房地产交易安全的需要，一方面可以防止不具有支配权的人进行欺诈，另一方面可以公示房地产已经设立的相关权利，如抵押权，防止以隐瞒权利瑕疵进行交易的情况。在现代的房地产交易中，常常出现真实的权利人与名义上的权利人分离的现象。在房地产交易的合意已达成，但尚未交付或者房地产已交付但未办理必备的登记手续的情况下，真正的权利人与名义上的权利人仍有出现分离的可能性。如果不将房地产权利变动的事实公之于众，使真实的权利人与名义上的权利人合而为一，第三人就可能因不明房地产真实的权利状态与名义上的权利人发生交易关系。在这种情况下，放弃对原权利人的保护或者取消与第三人的交易，都会构成对交易安全的威胁和损害。另外，在房地产上已设定抵押权等物权的场合，房地产的产权人因欠缺公示，可能隐瞒这一事实而转让有瑕疵的产权，这样也会危及房地产的交易安全。有鉴于此，各国法律都非常重视房地产权利变动的公示。就一般社会公众来讲，房地产权属登记因是国家的行政行为，这种权属登记就具有公信力，成为社会公众信赖的基础，一般社会公众就可以根据房地产登记的内容来决定具体房地产交易进行与否以及进行交易的方式。总的来说，就是通过登记将不动产物权的设立、转移、变更的情况向公众予以公开，使公众了解某项不特定的不动产上所形成的物权状态。物权直接反映社会所有制关系，对社会经济关系影响重大，不能允许当事人随意创设物权，满足法律规定的公示方法才能设定物权，这样也可以充分体现物权的法定原则。物权作为一种对物直接支配的权利，具有强烈的排他性，直接关系到第三人的利益和交易安全，不能允许当事人通过合同自由创设物权。第三，管理功能，是指房地产产权登记所具有的实施国家管理意图的功能。主要体现在两个方面：一是产籍管理功能，即通过房地产产权登记建立产籍资料，为房地产的税收、规划提供依据。二是审查监督功能，即通过房地产产权登记的审查程序，对房地产的方位、面积等自然状况及其权属的真实情况进行调查，核实房地产及其权属。同时依据实体法的规定，对房地产权利的设立、变更、终止的合法性进行审查，取缔违反法律、政策和社会公共利益的行为。房地产权属登记的管理功能，是国家干预房地产资源的开发、利用的体现。因房地产尤其是土地的稀缺性，使得国家及其各级机关不得不重视其使用的社会效益，加强房地产资源的规划性，防止房地产资源的滥用和浪费。　　在世界各国的立法中，关于房地产登记的效力主要有两种形式的规定：一是成立要件主义；二是对抗要件主义。我国法律规定的是成立要件主义，即房地产权利的转移和设定在登记之前只体现债权的存在，在登记之后才能认为是完成了产权转移或权利的设立。未经登记，房地产交易的权利受让人只能得到债权的保护，而不能得到物权的保护。　　商品房买卖法律关系中，买受人在房屋交接后，虽然拥有了房屋的使用权，但房屋的所有权并不随着房屋的交接而转移，出卖人在产权登记以前对房屋仍拥有所有权。如果出卖人此时将已交付的房屋抵押或再次出售，房屋原来的买受人的权益就会受到侵害。因此，买受人在房屋交付后，应立即办理产权登记手续，领取房地产产权证书。